24 Horas Inmobiliarias - 10 octubre 2008

En España los precios de los inmuebles están resultando prácticamente inmunes a la caída de la demanda, porque no hay demanda.

Las causas parecen estar relacionadas con la existencia de una especie de pacto de sangre (o de silencio, según se mire) entre la clase política, la autoridad monetaria y el mundo del ladrillo y de la banca para que no baje el precio de los activos inmobiliarios más allá de lo que se considera razonable. Esto es preocupante cuando el Banco de España ha estimado que la vivienda está sobrevalorada en más de un 20%.

Esta estrategia pretende evitar una situación parecida a la que ocurrió en Japón a principios de los 90, cuando el desplome del inmobiliario se llevó por delante establecimientos financieros que en su balance contaban con hipotecas que valían menos que las propias casas a precio de mercado, lo que les obligó a depreciar el valor de sus activos para dar una imagen fiel de su patrimonio. Cuando la garantía hipotecaria (el valor del piso) es inferior a lo que se refleja en libros, se crea un problema tanto para el banco como al propietario, que está pagando intereses por algo que vale menos de lo que recibió prestado.

Los bancos y cajas de ahorros prefieren engordar su patrimonio inmobiliario (convertirse en la primera inmobiliaria del país) antes que sacar las casas al mercado al mejor postor, lo que exigiría un recorte de precios. La banca ha asumido que es mejor negociar con las inmobiliarias (incluso en algún caso entrando en su capital) antes que instar a unas suspensión de pagos, algo que iría contra su balance. Además, la mayoría de los gobiernos autonómicos ha alcanzado acuerdos con los promotores inmobiliarios con el fin de reconvertir la vivienda libre en otra a precio concertado, lo que significa que el valor de las promociones tiene un suelo que no se puede sobrepasar.

Todo esto impide que el mercado funcione. No puede haber demanda cuando la oferta potencial no se adecua a la realidad económica por intereses de parte. EL CONFIDENCIAL

24 Horas Inmobiliarias - 9 octubre 2008

Banesto, La Caixa y otras entidades financieras están reforzando sus divisiones inmobiliarias, comprando activos inmobiliarios antes de que sus propietarios incurran en impagos. Las entidades suelen contabilizar a precio de adquisición en lugar de a precios de mercado e introducen esos activos en la cartera de inversión. El Banco de España permite actualmente la contabilización a precio de adquisición por el estado actual de la economía. De esta manera los inmuebles, terminados o no, pasan de ser un crédito potencialmente moroso a convertirse en un activo. URBANOTICIAS A este paso, los compradores de vivienda tendrán que comprar la vivienda en la agencia bancaria, en lugar de en la agencia inmobiliaria.

En la anteriores crisis inmobiliarias, los bancos montaron sus oficinas de venta independientes de la red bancaria pero, en ningún caso, se hacían cargo de promociones enteras, como ahora. En las anteriores crisis los bancos vendían las viviendas a precios muy económicos y era ventajoso para los compradores pasarse por el banco a ver que tenían de oferta. Ahora, no sé si los bancos harán lo mismo o tendremos en las agencias bancarias una sección de ventas inmobiliarias, como venden productos financieros.

Los propietarios de vivienda de segunda mano están dispuestos a reducir el precio de sus pisos hasta un 30%, según un estudio de Red de Expertos Inmobiliarios, donde se explica que "los compradores han desaparecido del mercado, lo que arrastra al vendedor a bajar sus pretensiones" económicas. EL MUNDO

Una persona con un sueldo medio que compra una vivienda asequible ha pasado de pagar el 32% de su sueldo a pagar el 66%. Si la compra él solo, estará duplicando el porcentaje recomendable, que es el 30%. Incluso si compra en pareja —con dos miembros cobrando un sueldo de 20.000€—, estarían superando el límite. Y esto para alguien con un sueldo medio. Para un mileurista, la compra de una vivienda ha pasado de requerir el 62% de su sueldo a requerir el 112%. Es decir, que para un mileurista es imposible comprar una vivienda. Incluso comprando en pareja, dos mileuristas estarían duplicando el porcentaje recomendable. EN SILICIO

24 Horas Inmobiliarias - 7 octubre 2008

Cada día aparecen noticias y análisis sobre la crisis inmobiliaria y, hoy, César Villasante nos hace un resumen de las mejores entradas que han aparecido en los blogs sobre sus orígenes, la duración que va a tener, las consecuencias y las soluciones propuetas.

El fabulos proyecto inmobiliario de Al Reem, en Dubai.

La vivienda empieza a ser utilizada como medio para evitar los problemas de la vejez. Zillow nos habla de unos arquitectos americanos, que se autocalifican como filósofos del destino reversible, han creado unos lofts en Tokio especialmente diseñado para estimular sensorialmente a sus habitantes y obligarles a salirse de las rutinas hogareñas forzándoles mental y físicamente. Sus usuarios tiene que utilizar su imaginación, equilibrio y fuerza para realizar las normales tareas del hogar, por ejemplo, para salir a la terraza hay que retorcerse por una pequeña puerta. Los lofs no son muy confortables, a propósito. He aquí unas fotos:

24 Horas Inmobiliarias - 6 octubre 2008

Un aviso para navegantes: Solbes rechaza ayudar a los ciudadanos a pagar sus hipotecas para que no se registren impagos, ya que cuando se elige un tipo variable es "muy difícil pensar que otros te compensen por una decisión tuya, cuando podías haber elegido un tipo fijo y cubrirte". LADRILLOS

Particularmente, creo que está mintiendo pero, en cuanto haya familias enteras con procedimientos de ejecución hipotecaria arruinadas por no pagar las viviendas, compradas a un precio antiguo superior al actual y que, con el mecanismo de los avales, la ruina afecta tanto a los hijos como a los padres, la situación puede convertirse en socialmente peligrosa. Otra cosa es que se obligue a los bancos a recomprar estas viviendas para ponerlas nuevamente a la venta asumiendo las pérdidas que, creo es lo que están haciendo, por ahora, algunos bancos y cajas. Así resulta de este artículo de Ladrillos.

Vuelven los minipisos en el Plan Estatal de Vivienda 2009-2012. En el borrador del Plan de la Ministra Corredor, vueleven las viviendas de treinta metros cuadrados para parejas pero hay casos de alojamientos de 15 metros para determinados colectivos. Esa es la superficie mínima que el Gobierno propondrá para los alojamientos protegidos. Corredor recuperará las “soluciones habitacionales” de 30 metros cuadrados que propuso en 2005 la entonces ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo. Además, para optar a una VPO habrá que estar registrado en una lista de la comunidad autónoma. URBANOTICIAS

La Asociación Española de Banca (AEB) considera que los precios de la vivienda son demasiado alto para que se pueda absorber la sobreoferta que hay en la actualidad en el mercado inmobiliario. Así lo recoge la patronal en su último Informe Económico Financiero, en el que explica que "el exceso de oferta coexista con una demanda insatisfecha, especialmente de los jóvenes, es un síntoma inequívoco de que los precios son excesivamente altos para vaciar el mercado" de la sobreoferta existente. EL MUNDO

Es difícil realizar una predicción sobre cuánto durará la crisis inmobiliaria, pero un dato evidente es que cada nueva previsión resulta ser más catastrófica que la anterior. Conforme se conocen nuevos datos, las previsiones resultan más dramáticas. En lo que parecen estar de acuerdo muchos analistas actualmente es en el tiempo de recuperación, al menos serán necesarios cuatro años. Con respecto a esta recuperación, será el sector residencial el que más tiempo necesite para ello pues, antes de comenzar un ciclo de productividad, será necesario reducir el enorme stock de viviendas que se encuentran aparcadas en el mercado de venta. CIEN LADRILLOS

En Expansión, hay un interesante artículo con las opiniones de varios expertos sobre este tema. Yo añadiría que, aparte de los problemas financieros, las viviendas han de ponerse a precios asequibles por los compradores finales que son, en su mayor parte, trabajadores con un sueldo fijo no muy alto. En otro caso, estaremos alimentando una nueva burbuja en la que las ventas se hacen a inversores que solo están interesados en revender la vivienda a un mayor precio. El problema no es solo financiero, es de precios, y esto no lo contemplan, al menos públicamente, los expertos consultados. Y, ¿quién va a pagar las bajadas de los precios? Creo que el primer paso debe estar en prohibir las hipotecas a más de 25 años y a interés variable.

24 Horas Inmobiliarias - 3 octubre 2008

En Silicio publica hoy un artículo muy interesante sobre la evolución comparativaprecios de la vivienda en Madrid y Barcelona, basada en los precios escriturados así como la evolución de los precios de tasación. Vistas las gráficas parece evidente que la vivienda va a continuar bajando.

La situación de la vivienda en Estados Unidos, debido a la crisis económica que ha dejado sin trabajo a mucha gente y que, impotente para pagar sus hipotecas, no siempre sobre casas cuyas hipotecas estaban fuera de su alcance, han tenido que refugiarse en verdaderas ciudades de tiendas de campañas. Muchos de sus habitantes no habían estado jamás cerca de la marginalidad. TELECINCO Aquí podemos irnos preparando para algo similiar, en cuanto las redes familiares que han servido tradicionalmente de colchón en momento de crisis desfallezcan. En YouTube tenemos más ejemplos de ciudades de tiendas.

24 Horas Inmobiliarias - 2 octubre 2008

Los precios de la vivienda siguen sin bajar. Al menos, no bajan al ritmo del 10 o 20% que aseguran algunos agentes del sector. Al contrario, la vivienda sólo ha caído un 0,3% en el segundo trimestre en tasa interanual, es decir, prácticamente nada. Así lo refleja el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica hoy por primera vez el Instituto Nacional de Estadística (INE), ofreciendo datos tanto del primer trimestre como del segundo. EL CONFIDENCIAL

Vivir en Barcelona se está volviendo cada vez más difícil y no hablamos de ciertas zonas de la ciudad como el Passeig de Gracia o la Bonanova, sino que el precio de la obra nueva en todas las zonas de la ciudad es más caro que la media española y más caro que la media de Madrid. SIN TECHO

Barcelona está sufriendo un crisis de despersonalización, como ha pasado en otras ciudades como París y Londres, donde la población autóctona se ve forzada a marchar a vivir a los alrededores siendo desplazada por los inmigrantes, que viven donde nadie quiere, los expatriados, que no tienen problemas económicos y viven transitoriamente, y los turistas, que van ocupando el resto. No es un futuro socialmente prometedor pero, ¡es lo que hay!

La Unión de Consumidores de España (UCE) denuncia que las casas se encarecen un 20% al ligar las hipotecas a otros servicios, cuando no deberían superar el 10%. La ley sólo exige a quien contrata la hipoteca un seguro de incendios. Sin embargo, las entidades bancarias suelen obligar al consumidor a contratar, como condición para la obtención del crédito, seguros de vida, de incapacidad temporal de desempleo, de defectos constructivos, así como contratar un plan de pensiones, domiciliar nóminas, recibos, o contratar otros servicios como la suscripción de tarjetas de crédito. EL MUNDO

La Asociación Española de Banca (AEB) considera que los precios de la vivienda son demasiado altos para que se pueda absorber la actual sobreoferta en el mercado inmobiliario. EL ECONOMISTA

24 Horas Inmobiliarias - 1 octubre 2008

Algunos números que demuestran que la crisis todavía sigue y que no aparenta que se vaya pronto, pero hay sectores y zonas que resisten mejor que otros. Echémosles un vistazo en SIN TECHO.

Los jóvenes españoles deberían cobrar un 180 por ciento más de su sueldo neto para poder emanciparse, lo que supondría ganar 3.300 euros mensuales más, según el último boletín del Observatorio Joven de Vivienda del Consejo de la Juventud de España, presentado en Madrid. URBANOTICIAS

Con los salarios medios actuales, y con las que se nos viene encima con el aumento del paro, los precios de la vivienda en España son los de un artículo de lujo no asequible para la gente normal.

Durante el franquismo, la política de favorecimiento de la vivienda en propiedad frente al tradicional alquiler, hizo que los españoles fuesen mayoritariamente propietarios de su vivienda y dejasen el proletariado que nada tiene que perder, para transformarse en clase media, que sí tiene que perder en caso de una revolución.

La política actual, que hace imposible a un elevado porcentaje de jóvenes poder independizarse y tener su vivienda en propiedad, crea un caldo de cultivo en el que se puede fraguar cualquier revolución, pues una parte importante de la población no tiene nada que perder.

Si lo juntamos con el paro y la inmigración galopante, tengo miedo de que algún partido de extrema derecha comience a tener éxito entre los jóvenes. Especialmente, cuando con la ley electoral se ha creado una oligarquía política alejada por completo de la población.

¡Todo esto, junto, da miedo!

El nuevo plan de vivienda ampliará la duración del régimen de VPO a 30 años. El plan persigue un parque público de vivienda protegida de larga duración. El Gobierno pretende que al menos el 40% de ese parque sea en régimen de alquiler. Los adjudicatarios de una VPO optarán por un tipo fijo o uno variable en sus hipotecas. Para convertir la vivienda usada en protegida no habrá que esperar un año. EL MUNDO

Según informa Moody’s Investors Service, firma de análisis de riesgo, investigación y calificación crediticia global, habrá crisis en el sector inmobiliario estadounidense hasta el 2010, es decir, hasta ese año no se tocará fondo. Esta situación se traduciría en nuevas quiebras de promotores y constructores que deberían esperar demasiado tiempo para poder salvar la situación. CIEN LADRILLOS

Como al mal tiempo hay que poner buena cara ahí va una foto de una manifestación de constructores, según algún chistoso de la red. Mientras todo iba bien, nadie se reía de ellos, per ahora que las cosas van mal...